Postopek za pridobitev gradbenega dovoljenja

Od izkaza lastništva zemljišča do pričetka gradnje

Zakon o graditvi objektov predpisuje pridobitev gradbenega dovoljenja pred začetkom nove gradnje, rekonstrukcijo objekta, nadomestno gradnjo, odstranitvijo objekta ter za dela, ki so v zvezi s spremembo namembnosti objekta. Z odločbo, s katero se izda gradbeno dovoljenje, pristojni upravni organ ugotovi, da je nameravana gradnja v skladu z izvedbenim prostorskim aktom, da bo zgrajeni ali rekonstruirani objekt izpolnjeval bistvene zahteve in da z nameravano gradnjo ne bodo prizadete pravice tretjih in javna korist, ter dovoli takšno gradnjo in predpiše konkretne pogoje, ki jih je pri gradnji potrebno upoštevati

Opis postopka, za pridobitev gradbenega dovoljenja:

1. Nakup zemljišča - izkaz lastništva

Imate nepremičnino na kateri želite graditi? Kaj pa zdaj?

Najprej morate izkazati lastništvo (na pridobljenem zemljišču; dedovanje, nakup, podarjeno…). To storite z:

• z zemljiškoknjižnim izpiskom (z.k. izpisek), ki vsebuje podatke o zemljišču, o stvarnih pravicah na zemljišču (služnost, hipoteka) tre o imetniku stvarnih pravic ter druge podatke. Z izpolnjeno vlogo ga pridobite na Upravni enoti (vlogo izpolnite kar na UE), sodišču ali internetu - http://portal.sodisce.si/vpogledi/zk.portal (zemljiška knjiga je javna knjiga, zato sme vsakdo zahtevati izdajo zemljiškoknjižnega izpiska za katerokoli zemljišče.
• z overjeno pogodbo (kupoprodajno, darilno, izročilno), skupaj z z.k. predlogom za vpis lastninske pravice v zemljiško knjigo, ali
• s pravnomočnim sklepom o dedovanju in z.k. izpiskom

Osnovni podatek, ki ga moramo vedeti je ali je parcela zazidljiva. To preverimo na pristojni občini ali v najbližjem Prostorsko urbanističnem planu - PUP). V kolikor je parcela zazidljiva in je poseg možen, na pristojni občini zaprosimo za izdajo Lokacijske informacije (to je dokument, ki na enem mestu združuje podatke in pogoje, zahteve, obveznosti ter prepovedi, ki se nanašajo na posamezno zemljiško parcelo oziroma več zemljiških parcel. Čeprav nov Zakon o graditvi objektov – ZGO-1B Ur.l. RS, št. 126/2007, ne zahteva več lokacijske informacije, je izredno dobrodošla, saj s prve roke izvemo kakšne so prostorske omejitve za parcelo, kakšna vrsta gradnje je možna na njej, kakšni so možni posegi v okolje…) ter pridobimo fotokopijo grafično prikazanega predvidenega območja izseka iz PUP-a za območje predvidene gradnje. Lokacijska informacija služi nam ali projektantu za izdelavo idejnega projekta.

Potrebujemo še kopijo katastrskega načrta v merilu M1:2880, ki ga prevzamemo na pristojni Geodetski upravi, lahko pa predložimo tudi posestni list. Vsekakor morajo biti iz dokumenta razvidne vse kulture zemljišča v m2.

Ko smo prepričani, da je zemljišče zazidljivo in kakšne vrste gradnja je zanj opredeljena (uradni podatki) z vlogo pri pristojni Geodetski upravi ali pri pooblaščenem samostojnem geometru naročimo dejanski posnetek terena Geodetski posnetek v merilu M 1:500. Na posnetku morajo biti vrisani vsi infrastrukturni vodi (elektrika, vodovod, cesta, javna kanalizacija, toplovod, kabelska TV, Telekom – telefon,…). Geodetski posnetki se občasno razlikujejo od področja do področja, kar je odvisno tudi od katastra komunalnih vodov, ki jih ima geometer na razpolago in kaj je uradno sploh zavedeno v katastrih komunalnih vodih in kaj ne. V urbanih naseljih in tam, kjer je zazidalni načrt predviden in usklajen »bi morale biti« urejene.

2. Idejni projekt

Idejni projekt mora izdelati pooblaščeni projektant, ker mora biti izdelan v skladu s Pravilnikom o projektni dokumentaciji. Ideji načrt mora zajeti vse zahteve in pogoje za gradnjo, ki so (do sedaj še) navedeni v Lokacijski informaciji oz. v Prostorskem urbanističnem planu občine.

3. Vodilna mapa št. 0 - lokacijsko/urbanistični podatki

Posebni del projekta navadno izdela urbanist (najbolje lokalni urbanist zato, ker pozna področje), na podlagi zgoraj navedenega pod korakom 1 in 2. Vsi lokacijsko-urbanistični podatki se prikažejo in vložijo v vodilno mapo projektne dokumentacije  označene s številko 0 (Pravilnik o projektni in tehnični dokumentaciji (Ur.l. RS, št. 66/2004, spremembe: Ur.l. RS, št. 54/2005, 55/2008).

V vodilni mapi najdemo podatke o:

• lokaciji - lega, velikost, oblika gradbene parcele,
• lega objekta na zemljišču - odmiki objekta, priključki objekta na gospodarsko javno infrastrukturo, značilne prereze glede na profil terena, …),
• vplivi na okolje - vplivno območje nameravane gradnje, grafični prikaz skladnosti s prostorskimi akti ter
• vsi podatki o pridobivanju projektnih pogojev in soglasij, indikatorji površin in prostornin, študije in elaborati ter ostala dokazna dokumentacija.

4. Projektni pogoji in izdelava projekta za pridobitev gradbenega dovoljenja - PGD projekta

Projektne pogoje oz. soglasja lahko pridobivamo sami ali pa jih v našem imenu pridobiva projektant, ki smo mu zaupali izdelavo Projekta za pridobitev gradbenega dovoljenja (PGD projekt) – odvisno od pogodbe, ki jo sklenemo s projektantom (pazljivost pri obveznostih projektanta ni nikoli odveč).

V kolikor se odločimo in projektne pogoje iščemo sami moramo za pridobitev le teh  izpolniti Vloge za pridobitev projektnih pogojev, katerim priložimo lokacijske podatke v grafičnem prikazu. Katere projektne pogoje in soglasja potrebujemo? To je odvisno od tega katere priključke načrtujemo na objektu, načeloma so to soglasja: elektro, vodovod, komunala, toplovod, cesta, telekom… Po pridobitvi vseh projektnih pogojev-soglasij izbrani projektant izdela PGD projekt pod pogoji navedenih na pridobljenih soglasjih. 

5. Vloga za izdajo gradbenega dovoljenja

Za izdajo gradbenega dovoljenja morajo biti hkrati izpolnjeni naslednji pogoji:

• PGD projekt mora biti izdelan v skladu z izvedbenim prostorskim načrtom – aktom,
• PGD projekt mora izdelati pravna ali fizična oseba, ki izpolnjuje z zakonom predpisane pogoje,
• Za predvideno gradnjo morajo biti pridobljena vsa predpisana soglasja,
• Projekt mora imeti vse z zakonom predpisane sestavine (tudi revizijo projekta, če je ta predpisana),
• Priložena morajo biti potrdila da ima investitor dajatve in prispevke določene z zakonom plačane oz. da so na drug zakonit način izpolnjene takšne njegove obveznosti:
  • potrdilo o plačilu upravne takse za pridobitev gradbenega dovoljenja,
  • za gradbeno dovoljenje je potrebno plačati posebno takso za vlogo po tarifni št. 39 - mlade družine, ki rešujejo svoj stanovanjski problem so oproščene plačila gradbene takse, ki se izračuna na podlagi ocene vrednosti v PGD projektu),
  • odločbo in potrdilo o plačilu komunalnega prispevka,  ki jo izda pristojni občinski organ - občina…
• Investitor mora imeti pravico graditi na nepremičnini za katero želi izdajo gradbenega dovoljenja
• Iz PGD-ja mora biti razvidno, da bo zagotovljena minimalna komunalna oskrba objekta

Posebej je treba omeniti še razna varovana območja, za katera so potrebni dodatni elaborati, predvsem pa se za soglasja za take primere čaka zelo dolgo (vodno soglasje, kulturnovarstveno soglasje, ...)

Na podlagi popolne vloge za pridobitev gradbenega dovoljenja mora ali »naj bi« upravni organ izdal gradbeno dovoljenje v 30-ih dneh po ZUP-u. Po vročenem gradbenem dovoljenju počakamo še 15 dni, kolikor je določen rok za pritožbo. Gradbeno dovoljenje mora biti pravnomočno, da lahko pričnemo z gradnjo.

Gradbeno dovoljenje lahko podaljšamo največ dvakrat in največ za dve leti. Zahtevamo lahko tudi spremembo gradbenega dovoljenja, ki se izvede po enakem postopku, kot za izdajo le-tega.

Nato za gradnjo izberemo podjetje RIHTER d.o.o., ki vam skupaj s svojimi strokovnimi sodelavci pomaga in svetuje pri zgornjem postopku – lahko se vselite v vašo »našo hišo«.

Glede na vse navedeno priporočamo še pregled:

• Zakon o ohranjanju narave (ZON-UPB2), Ur.l. RS, št. 96/2004
• Zakon o splošnem upravnem postopku (ZUP-UPB1) Ur.l. RS, št. 22/2005
• Zakon o graditvi objektov (ZGO-1-UPB1), Ur.l. RS, št. 102/2004, 14/2005 popr., popravki Ur.l. RS, št. 120/2006 Odl.US: U-I-286/04-46
• Uredba o dopolnitvah Uredbe o posebnih varstvenih območjih (območjih Natura 2000), Ur.l. RS, št. 43/2008
• Uredba o ekološko pomembnih območjih, Ur.l. RS, št. 48/2004
• Uredba o zvrsteh naravnih vrednot, Ur.l. RS, št. 52/2002
• Pravilnik o spremembah in dopolnitvah Pravilnika o določitvi in varstvu naravnih vrednot, Ur.l. RS, št. 70/2006
• Pravilnik o projektni in tehnični dokumentaciji, Ur.l. RS, št. 66/2004, spremembe Ur.l. RS, št. 54/2005, 55/2008
• Pravilnik o vrstah zahtevnih, manj zahtevnih in enostavnih objektov, o pogojih za gradnjo enostavnih objektov brez gradbenega dovoljenja in o vrstah del, ki so v zvezi z objekti in pripadajočimi zemljišči, Ur.l. RS, št. 114/2003, spremembe Ur.l. RS, št. 130/2004, 100/2005, 37/2008
• Zakon o urejanju prostora (ZUreP-1), Ur.l. RS, št. 110/2002 (8/2003 popr.), Ur.l. RS, št. 58/2003-ZZK-1, 33/2007-ZPNačrt